一句话商业模式：科技园区开发运营与股权投资。
护城河评估：上海张江稀缺园区资源，具区位壁垒。
国资背景，创投布局较广。
PE约46、PB约3.2，总市值约432亿。
租金稳定，投资收益波动较大。
估值偏高。
园区资产有支撑但溢价相对有限。